多地首套房貸款利率調整 釋放市場合理需求

  Routers配置     |      2023-04-06 11:23

  一段時間以來,房地產市場供需兩端逐步恢復,個人住房貸款的資金價格進一步下降。在首套住房貸款利率政策動態調整機制指導下,已有部分城市首套房貸款利率降至4%以下,購房成本持續下降。

  從供給端看,房地產企業的流動性得到有序緩解,優質房企融資環境明顯改善,保交樓專項借款資金已基本投放至項目,有效促進了建設交付,房地產市場合理需求有望進一步釋放。

  多地動態調整利率

  近期,多地首套房貸款利率進一步下降,部分已降至3.8%、3.7%。貝殼研究院數據顯示,截至1月31日,在監測的103個城市中,首套房貸款利率低于4.1%的城市共30個,其中二線城市8個,其余均為三四線城市。

  這些城市首套房利率的下降,與首套住房貸款利率政策動態調整機制密切相關。日前,人民銀行、銀保監會發布通知,決定建立首套住房貸款利率政策動態調整機制。若某城市的新建商品住宅銷售價格連續3個月環比、同比均下降,該城市可階段性維持、下調或取消當地的首套房利率政策下限。

  該政策是去年四季度相關政策的延續。去年9月份,人民銀行、銀保監會發布通知,符合條件的城市可自主決定、在四季度階段性放寬新發放首套房貸利率下限?!罢叱雠_后,一些城市政府積極作出相應調整,帶動新發放房貸利率有所降低?!毖胄胸泿耪咚舅鹃L鄒瀾表示,數據顯示,2022年12月新發放的個人住房貸款利率全國平均為4.26%,較2021年12月下降1.37個百分點,已達到2008年有統計以來的最低水平。

  “此次調整,主要是在前期政策取得較好效果的基礎上,按照因城施策原則,根據各城市房地產市場發展狀況,動態調整‘允許階段性放寬新發放首套房貸利率下限的城市范圍’,進而形成支持房地產市場平穩健康發展的長效機制?!编u瀾說。

  針對市場上房貸利率下降是否會導致熱錢涌入樓市的聲音,金融管理部門明確表示,新政策具有穩定性,同時兼具靈活性?!胺績r存在明顯的周期性波動規律,連續3個月上漲或連續3個月下降,說明房價已出現趨勢性變化,但趨勢性變化形成的時間往往較長?!编u瀾說,按照新政策,雖然相關部門每季度要評估房價變動情況,但若要真正調整房貸利率下限,該周期可能遠遠超過評估周期。

  改善需求端預期

  改善社會預期,釋放合理需求,是今年房地產市場的一項重要工作。中央經濟工作會議魅誹岢觶虺鞘┎擼С指招院透納菩宰》啃棖?,金q齪瞇率忻?、青年日f茸》課侍?,探索长租房手C〗ㄉ?;要坚持房奏]怯美醋〉?、不是用狸J吹畝ㄎ?,拓毌房地产业向新发展模式妻I裙傘?

  目前,房地產市場銷售仍面臨壓力。國家統計局最新數據顯示,2022年商品房銷售面積135837萬平方米,比上年下降24.3%,其中住宅銷售面積下降26.8%;從銷售額看,商品房銷售額133308億元,下降26.7%,其中住宅銷售額下降28.3%。

  “需求端下降有多方面原因,預期不穩是重要原因之一?!鄙虾=鹑谂c發展實驗室主任曾剛說,一方面,受疫情影響,部分居民收入預期發生變化,導致其購房行為更趨謹慎;另一方面,此前個別房企出現流動性困難、融資受阻,甚至導致在建房屋無法按時交付,進一步影響了居民購房信心和預期。

  多地首套房貸款利率下降,將有助于進一步釋放合理需求、擴大有效需求、支持剛性和改善性住房需求?!霸谧》肯M等領域,還存在一些妨礙消費需求釋放的限制性政策,這些消費潛力要予以釋放?!敝醒胴斵k有關負責同志表示,合理增加消費信貸,支持住房改善等消費;同時,結合落實生育政策和人才政策,解決好新老市民、青年人等住房問題。

  國家統計局局長康義表示,我國仍然處在城鎮化持續發展階段,去年常住人口城鎮化率比上年提高了0.5個百分點,達到65.22%,但與發達國家80%左右的水平相比仍然不高。去年我國新增城鎮人口數量巨大,這些就是未來的發展空間。接下來,房地產市場合理需求將逐步釋放。

  做好供給端保障

  由于房地產需求端和供給端相互影響、相互強化,接下來還要持續做好供給端保障工作。中央經濟工作會議明確提出,扎實做好保交樓、保民生、保穩定各項工作,滿足房地產行業合理融資需求,推幸抵刈椴⒐?,有效防范化解优轴尫部房企房z?,讣{譜什赫純觶幣峋鲆婪ù蚧魑シǚ缸鐨形?

  “供給端的問題主要表現為房企的流動性緊張?!痹鴦傉f,這會帶來兩方面影響。一方面是抬升房企信用風險,導致其融資進一步受阻,融資困難又加速了房企的風險暴露;另一方面,資金困難會導致房企的部分在建房屋無法按時交付,會影響購房者需求預期,進而影響房企的銷售、回款,進一步加劇房企的流動性緊張。